房地产开发企业为最大限度地实现其销售目标，往往在尚未取得预售许可证的情况下就与买受人签订了商品房认购书，同时向买受人收取一定数额的定金或意向金。
商品房认购书签订后，因一方原因未能订立正式的商品房买卖合同，如何承担民事责任？有三种不同的观点，第一种观点认为，因预约合同属于前契约阶段，应承担缔约过失责任；第二种观点认为，预约合同是独立存在的，其与本合同一样应承担违约责任；第三种观点认为预约虽为独立合同，但成立于本约合同的缔结过程中，违反预约合同必然导致本约不能成就，违反预约构成违约责任与缔约过失责任竞合。
笔者同意第二种观点。《民法通则》及《合同法》规定违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失。对于损失赔偿的范围，违反预约的赔偿范围应以信赖利益损失为限。信赖利益由所受损失和所失利益两部分组成。所受损失指合同的守约方承受的直接损失；所失利益是缔约机会丧失导致的损失，也称为机会损失。对受损害的当事人而言，对机会损失的诉请，必须要举证证明确实存在其他的缔约机会的丧失。笔者认为商品房认购书的损害赔偿范围应包含缔约机会而导致的损失。对于信赖利益的计算，既要考虑预约合同的性质与本约有所区别，又要考虑到在房屋价格上涨的情况下买受人确实存在因失去与第三人的交易机会而导致购买力下降的损失。此外，还应当结合房地产市场的行情、当事人的过错、买受人的具体情况及实际损失大小等多方面因素综合考虑，以确定相对合理的赔偿数额，尽量平衡双方当事人利益。
